[视频]曝光房价成本（北京4700、广州3200、上海4100）

发信人: holmesyj (++|结果好，就一切都好。), 信区: Triangle
标 题: 曝光房价成本（北京4700、广州3200、上海4100
发信站: 北大未名站 (2009年07月29日23:52:01 星期三), 转信

http://www.tianya.cn/publicforum/content/free/1/1624969.shtml
zz天涯
最近要结婚，准备买房子，可是房价一直升升降降的，搞得人心里焦躁，可房地产这
行业是暴利，不敢贸然出手——谁知道房价的底在哪？万一现在还是半山腰呢？但要是现
在不出手，又怕错过机会，相中的那个楼盘卖价已经是去年的80%了……
　　　　
　　其实，如果我要是知道了房地产的成本，心里会踏实得多，起码知道自己被赚了多少
；起码能衡量自己愿意被开发商赚多少。
　　　　
　　可是媒体上众说纷纭，根本没个谱，再说电视和报纸上所谓“专家”说的话我也不敢
信啊！论坛里虽然网友议论得厉害，但大家毕竟都不是专业人士……基本上讨论了这么多
年也没个确切结果。
　　　　
　　今早上网，看到很多网站都登了这么条新闻。大概看了看，都是大网站，不知道可信
否？
　　　　
　　新华网
　　http://www.zj.xinhuanet.com/newscenter/2009-07/16/content_17118567.htm
　　　　
　　千龙网
　　http://tech.qianlong.com/33443/2009/07/16/71@5082793.htm
　　　　
　　和讯
　　http://media.hexun.com/2009-07-16/119652985.html
　　msn
　　http://msn.chinabyte.com/a/9001443.shtml
　　　　
　　中国新闻网-江苏分社
　　http://www.js.chinanews.com.cn/news/2009/0716/9070.html
　　　　
　　新浪新闻
　　http://sz.house.sina.com.cn/2009-07-16/142943562.html
　　　
　　今视网
　　http://news.jxgdw.com/cj/1092147.html
　　　　
　　……………………
　　　　
　　大概看了下，还有好多网站，新闻大概是这样的
　　——————————————————
　　一直以来，各地的房价成本都是一个谜团。媒体上众说纷纭，专家和房地产开发商也
出于各自不同的目的，鼓吹不同论调，但得出的结论往往差别巨大。普通老百姓看去看来
，依然不知道房价的真正成本到底是多少。
　　房屋成本到底是多少？我想不是开发商、建筑商，谁也不能真的说清楚。就算知道一
些，要么是道听途说，要么就是一知半解！
　　但互联网的发展到了今天，它的强大，已经远远超出了我们的想象。最近在网络上，
房价成本的谜团最终被揭开。
　　在阿里巴巴百科平台“生意经”的一个提问“我想买房子，房价的成本到底是多少？
”里，数千开发商、建筑商回答了该问题，这是迄今唯一一次由众多房地产业内人士共同
给出的关于房价最为全面的答案。从答案中我们可以窥见，虽然地价、容积率、规划设计
费用、隐形费用……个体
间相差很大，但由于作为回答者的样本众多，综合起来，还是能大概判断出北京开发商的
税前成本是4000/平方米左右；上海建筑成本多层600-800/平方米，小高1000/平方米，高
层1400/平方米，开发商税前成本是3000/平方米左右；广州房价的综合成本，多层在
2000元/平方米左右，小高层
2200元/平方米左右。
　　　　　　
以下是一小部分的答案截取：
　　
　　北京正大建筑工程有限公司说：
　　我从事房地产开发10年，对成本概念比较清楚。真正的房地产成本有以下几个方面：

　　1、土地费用：各地各项目土地费用不等，但计算时别忘记还要另加4%的契税。
　　2、前期费用：包括设计费(规划设计、施工图设计、景观设计、勘查设计等)20~50元
/m2；(视小区档次而定)政府规费(包括城市配套费等近10项费用)，我所在城市约175元
/m2，前期开办费20元/m2。3项合计约215~245元/m2。
　　3、建安费用：多层(7层以下)框架房屋建安费用约1200~1400元/m2(高层的费用更高
)，配套费用(水、电、气、雨污水、智能化、景观、绿化等)400元/m2。2项合计
1600~1800元/m2。
　　4、销售费用：分为销售费用(广告费等，占销售收入的2.5%)和销售税金(销售收入的
5.5%)，按照5000元/m2计算为400元/m2。
　　5、间接费用、管理费：第3项的3%，约50元/m2；资金利息，第3项的15%，约250元
/m2。
　　6、不可预见费：2、3项之和的3%，55~60元/m2。
　　7、其他：资金成本，即利息，一个项目或一期工程以1年计算，资金成本至少有
15%(银行贷款利率虽低，但开发商贷不到)，约375元/m2。
　　以上不含土地费合计约2695~2880元/m2。
　　除此以外，还有所得税(税前利润的33%)、土地增值税(计算更复杂)等。
　　综上所述，假设楼面低价2000元/m2，开发商的税前成本4775~4960。再加上税收，其
它隐形成本，各位可以自己算算。
　　
　　上海环宇建筑工程材料有限公司说：
　　我给你算下,本人业内人士无房
　　1、建筑成本多层600-800 小高1000左右 高层1400左右
　　2、绿化根据小曲档次不同,大部分在10-100/平,不排除个别项目超高的
　　3、税费各地不同,我所在的北方城市基本在150-800之间
　　4、配套费也存在地区差异 100-700之间
　　5、地价这个和容积率关系很大,比如地价666万/亩.容积率为1则,平均到房子里每平
米房子的地价均摊为666万除以666平方(一亩地)除以 1=10000/平,如果容积率为2则,平均
到房子里每平米房子的地价均摊为666万除以666平方(一亩地)除以2=5000/平.如果当然很
少城市达到这么高的地价
,大部分在100万以内如果是66.万/亩,容积率为1的话大家就可以算出地价成本为1000/平
,当然很多大城市的开发商由于圈地时间早,土地成本很低.个别的售价上万的房子土地才
10几万/亩,人家意识好,消息灵通,上面有人.
　　特别说明多层的容积率基本在1-1.3之间,高层在在1.8-3之间
　　6、销售成本在楼价的2%左右,
　　7、广告成本这个也不好说了,一般在销售总额的1%
　　8、公关成本地区差异很大
　　9、关于政府对开发商利润收入的课税这个不好说,但是不应该算到成本里.
　　综上所说,例如66.6万/亩的土地,容积率为1的多层住宅的销售成本为
800+100+500+400+1000+60+30=2890这是照中高档的税费,配套等算的,个别地区有1000/平
的房子,这并不是说开发商要赔死,而是相应的土地配套等特别少,例如一样的容积率的小
区土地只有6.6万每亩,这样建筑成本省点
600也够,销售成本才800-900左右.
　　另外个别网友说300-400建筑成本的那是几年前的事情了,说800以上的那是几个月前
钢材达到6000/吨,水泥3600/吨其他建材也飞涨的时候,现在钢材3000左右水泥2600左右,
一般的建筑成本在600左右。
　　
　　广州城建集团造价师说：
　　土地成本：(按拍卖价格60万/亩计算)×规划容积率(多层按容积率1.4;高层容积率
2.2计算)=多层650元/㎡，高层410元/㎡。
　　建筑安装成本：多层700元/㎡；高层1100元/㎡
　　各类规费150元/㎡
　　道路50元/㎡；
　　排水20元/㎡；
　　供水：15元/㎡
　　绿化：60元/㎡
　　供电：140元/㎡
　　燃气：20元/㎡
　　有线电视：16元/㎡
　　方案(建筑)设计：10元/㎡
　　监理成本：8元/㎡
　　照明：7元/㎡；
　　环卫：1元/㎡
　　抗震检测：1.5元
　　消防检测：1.5元
　　地质勘探：0.5元
　　地形测绘、建筑放线、竣工测量：约2.5元/㎡；
　　监控设施：约2元/㎡；
　　综合成本：多层1855元/平方米，小高层2015元/平方米
　　………………
　　　　　
　　——————————————————————
　　大家帮看下，市区的成本真的这么低吗？如果真是，熟悉这些城市房价的人都应该知
道，那就不是一倍利润的问题了！！现在不是经济危机吗？房价凭什么还这么高？

这些还不是我们能考虑的啊。。。

目前房地产商利润一般在300%到600%之间~
居然还抱怨政府收费过高。。。

其实大概能猜到吧，再说报到这么多

就让我们集体露宿街头吧

目前有一个项目叫 “集智买房”，在泰州做试点，据说能够将房价压到3500以下，而且还能根据客户需求设计房型。不知道这种模式能不能发展开来。我们国家的房地产市场实在太不规范了~大概现在的房价和30年后的差不多~

有杭州的么...

30年后的房价呢= =

估计也是在3500到4000之间，和上海差不多吧~

房地产有时很暴利

唉~
中国最大的经济来源之一。
房地产。

副词用错了~
不是 “有时”，是 “一直”~

现在的房子没一个不贵……咱现在还没钱买房子

房产业的暴利啊~